Activités scientifiques

L’Habitat Menaçant Ruine : Diagnostic, expériences et approches 

Dans le cadre des missions qui lui sont dévolues, le Conseil National de l’Habitat (CNH) constitue une force de proposition pour le compte du Ministère de l’Habitat et de la Politique de la Ville ainsi que du Gouvernement en matière de stratégies d’habitat.

A ce titre, le Secrétariat Général du CNH se propose d’organiser une série de conférences et de séminaires sur des thématiques importantes en rapport avec le secteur de l’habitat et les perspectives de son évolution.

Seront conviés à ces manifestations, un panel d’experts, de professionnels du secteur et d’institutions en fonction des thématiques abordées.

Ainsi, Monsieur le Ministre présidera  le premier séminaire qui aura pour thématique «Habitat Menaçant Ruine, vers une nouvelle approche d’intervention».

A cet effet, il est important de souligner que la problématique des constructions menaçant ruine concerne essentiellement plusieurs composantes du tissu urbain. La première est constituée des constructions situées dans les médinas et centres anciens ayant subi une dégradation.

La deuxième est localisée dans des quartiers d’habitats non réglementaires où des logements sont souvent bâtis sur des sites non appropriés et où le mode de construction ne respecte pas les normes en vigueur.

S’ajoutant à cela, une autre composante qui est celle des habitations situées dans les quartiers construits dans au début du 20ème siècle et dont l’état de salubrité se dégrade de plus en plus.

L’intervention dans ce type d’habitat nécessite une approche différente basée sur une solution durable dans le cadre d’une vision globale avec une stratégie d’actions intégrées basées sur de programmes de réhabilitation et de dé-densification de ces tissus qui implique donc un mode opératoire distinct.

L’objectif de ce séminaire est de mettre en relief la situation actuelle de ces habitations, les modalités de gouvernance, les bonnes pratiques, l’expérience acquise en matière de sauvegarde des bâtiments menaçant ruine y compris l’action publique visant la gestion du patrimoine bâtis, le rôle des intervenants, etc.

Cette rencontre sera l’occasion également d’aborder les questions d’ordre juridique notamment suite à  l’adoption d’une nouvelle loi sur l’habitat menaçant ruine et la mise à niveau urbaine  qui vient d’instaurer une nouvelle gouvernance dans la gestion de ce fléau, du volet technique notamment les missions et les responsabilités de chaque intervenant y compris celles des propriétaires des logements menaçant ruine. La création pour la première fois au Maroc d’une Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine et la Réhabilitation des constructions menaçant ruine qui sera l’outil institutionnel œuvrant dans ce domaine.

Le volet financier nécessaire à l’intervention dans ce type d’actions sera abordé tout comme le volet social en ce qui concerne l’accompagnement de la population concernés.

Les actes et les conclusions de ce séminaire  seront consignés dans un document à caractère scientifique à publier auprès des membres du CNH ainsi qu’aux différents partenaires de ce Ministère.

Habitat en copropriété : Espace, vécu et lien social

La copropriété a émergé comme nouveau mode d’habiter au Maroc à l’époque du protectorat dans les nouveaux quartiers destinés aux européens, pour devenir, sous la pression de l’urbanisation galopante, un choix obligé pour des centaines de milliers de ménages urbains.

D’où le choix du thème de la conférence organisée par le Secrétariat Général du Conseil National de l’Habitat -relevant du Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville- qui s’inscrit dans le cadre du cycle de conférences « Les Jeudis de l’Habitat ».

L’objectif de cette rencontre est d’essayer d’analyser les interactions sociales occasionnées par ce type d’habitat, à la fois en termes d’adaptation au  vivre ensemble, d’aptitude à la cohabitation et à la gestion des espaces communs.

A cet effet, le législateur marocain a, sous différents contextes, doté la copropriété d’une première assise juridique en vertu des dispositions du Dahir de 1946, qu’il actualisa lors de l’élaboration de la loi 18.00, elle-même complétée et modifiée par la loi 106.12.

Avec l’engouement croissant de la demande pour l’acquisition des logements en copropriété à travers le Royaume, il paraît aujourd’hui opportun d’évaluer l’impact de ladite assise juridique sur l’instauration de la culture du « vivre ensemble » ainsi que sur la qualité du paysage urbain qui s’en ressent souvent.

Or, afin d’aborder ce thème dans toutes ses dimensions sociales, techniques, culturelles et juridiques, il importe d’y jeter un regard croisé, selon l’approche interdisciplinaire, sans pour autant occulter la dimension architecturale jugée  pertinente, non seulement en raison de sa capacité de programmer et de concevoir des solutions techniques pour les problèmes du bâti, mais notamment en sa qualité d’outil innovant favorisant le bon voisinage et la cohabitation.

Cette conférence tente d’apporter quelques éléments de réponse aux questions suivantes :

Dans quelle mesure peut-on considérer le cadre juridique régissant la copropriété au Maroc comme le principal mécanisme d’amélioration de la qualité de gestion des espaces communs  et du renforcement des rapports de voisinage entre copropriétaires?

Quels sont les effets (positifs ou négatifs) engendrés par la copropriété, comme mode d’habiter, sur les plans sociologique, culturel, psychologique (évolution de la société, nouvelle culture, mentalité, voisinage, etc.) ?

Quels rôles doivent jouer les professionnels intervenant dans le secteur de l’habitat (architectes, urbanistes, ingénieurs, promoteurs immobiliers, notaires, etc.) au côté des élus et des décideurs publics dans la fabrication d’un cadre de vie propice à la cohabitation, afin d’innover de nouvelles conceptions à même de rehausser la qualité de notre paysage urbain et de la bonne gestion de la copropriété ?

Politique de l’habitat  et nouveaux rôles de la Région

Au Maroc, la question de l’habitat revêt un intérêt particulier de par ses multiples dimensions économiques et sociales, et en raison de la nécessaire adéquation entre l’offre en logement et la nature évolutive de la demande.  En tant que levier de l’économie, l’habitat demeure-t-il  un des enjeux majeurs du développement territorial.

Dans ce cadre, la politique de l’habitat se fixe continuellement comme objectif premier de proposer un cadre de vie digne et adapté aux aspirations de toutes les couches sociales. C’est la raison pour laquelle elle doit être inscrite dans un projet durable de développement, en symbiose avec les projets urbains, économiques  et environnementaux ainsi qu’avec l’évolution socioculturelle de la société. Elle requiert l’intervention de nombreux acteurs institutionnels et privés à différents niveaux du processus décisionnel.

La mise en œuvre de cette politique suppose une vision intégrée tant de la planification urbaine, qu’au niveau de la production du foncier constructible ou du soutien aux programmes de construction, de rénovation ou d’adaptation des logements… D’ailleurs, la politique de l’habitat doit continuer à s’inscrire dans les grandes orientations politiques de l’Etat, en l’occurrence au processus de  décentralisation, de déconcentration et de régionalisation en marche.

Dans ce contexte, la régionalisation peut être considérée comme une démarche porteuse pour la modernisation des institutions de l’Etat, la promotion de la gouvernance territoriale et la régulation des pouvoirs à l’échelle régionale.

Ainsi, le processus de régionalisation revêt une réelle visée sociétale dont la question de la politique d’habitat est partie intégrante. A ce titre, les régions devraient être désormais plus impliquées et à tous les niveaux d’intervention de l’Etat. En corrélation avec les progrès à accomplir, le modèle proposé ouvre la voie à l’instauration de nouveaux rapports entre l’Etat et les collectivités territoriales, basés sur le partenariat plutôt que sur la tutelle.

En effet, et en cohérence avec les orientations de l’Etat et dans la limite des compétences et des moyens alloués au conseil régional, celui‐ci élabore, adopte et met en œuvre ses propres programmes d’action et d’équipement pour la promotion des investissements et de l’emploi, ainsi que dans les domaines de l’habitat, de l’eau, de l’énergie, de l’environnement, de l’éducation, de la formation, de la culture et de la santé.

La régionalisation avancée devient par excellence l’outil à même d’assurer plus de proximité, et partant, de rendre plus efficientes les politiques publiques, notamment en matière d’habitat et de réduire le décalage entre les programmes élaborés à l’échelon national et les réalités sur le terrain. En attribuant certaines prérogatives de l’échelon central au régional, on se donne les moyens de mobiliser les potentialités de chacun, d’être à l’écoute active des besoins spécifiques de chaque territoire et de mieux cibler les politiques publiques locales.

De ce fait, il demeure nécessaire que la Région soit un acteur privilégié en matière d’élaboration, d’exécution et d’évaluation des stratégies, des plans et des programmes de développement régionaux et un partenaire incontournable habilité à apporter une contribution décisive au développement économique et social du pays et à la paix sociale. Or, le positionnement de la région ne serait être acquis que par la valorisation des potentialités, des ressources     et des capacités des acteurs de la région et son implication dans l’élaboration et la mise en œuvre des projets structurants, en vue de renforcer son attractivité et sa compétitivité.

A cet effet, les conseils régionaux sont appelées à contribuer, même progressivement, au renforcement des dynamiques territoriales par la valorisation en amont des spécificités régionales, la mise en place des programmes d’habitat qui soient au service de l’implémentation de la régionalisation avancée, en se basant sur les ressources propres ainsi que sur la solidarité interrégionale.

Dans cette perspective, cette conférence « Politique de l’Habitat et nouveaux rôles de la région », organisée par le Secrétariat Général du Conseil National de l’Habitat, relevant du Ministère de l’Habitat et de la Politique de la Ville, sera l’occasion de débattre autour de ce thème, pour tenter de répondre à un certain nombre de questionnements qui s’imposent, à savoir :

Dans quelle mesure l’échelle régionale pourrait-elle être la plus pertinente pour l’élaboration, la coordination de la mise en cohérence des programmes d’habitat, ainsi que pour l’évaluation et le suivi de leur mise en œuvre ?

Comment assurer l’implémentation de la régionalisation avancée à travers la politique et les programmes d’habitat  et quels sont les mécanismes institutionnels et opérationnels de sa mise œuvre ?

Quels impactes escompter de la régionalisation sur l’amélioration des performances de ce secteur et la dynamisation du marché immobilier?

Qu’implique la régionalisation pour le Ministère chargé de l’Habitat en termes de transfert des pouvoirs, de délégation des missions reconnues habituellement aux services centraux ? Quels sont les enjeux liés au transfert des compétences et des ressources ?

Comment réguler les pouvoirs entre les échelons central et local ?

Comment les  représentations régionales du Ministère de tutelle    pourraient-elles accompagner les Conseils Régionaux et jouer pleinement leur rôle sous réserve des attributions dévolues aux Walis de Régions en la matière ?

Comment outiller les acteurs régionaux pour élaborer et mettre en œuvre des politiques de l’habitat ? A qui doit-on confier le pilotage, l’animation et l’évaluation de ces politiques ? 

Quels nouveaux modes opératoires adopteront les pouvoirs publics chargés de territorialiser les politiques publiques en matière d’habitat ? Quelle démarche de concertation ?

 

 Relance du secteur de l’Immobilier 

Le logement est au cœur des préoccupations des citoyens marocains et donc de l’Etat, à ce titre Sa majesté le ROI que Dieu l’Assiste a érigé l’habitat en priorité nationale depuis 1999, au même titre que les chantiers de l’enseignement, de la santé et de l’infrastructure de base.

Ainsi, depuis l’an 2000, le secteur immobilier a connu une évolution importante de tous ses indicateurs en agissant aussi bien par l’intensification et la diversification de l’offre que par le développement de programmes dédiés.

Cette dynamique a été accompagnée par des réformes majeures qui ont concerné les institutions d’intervention, les mécanismes de financement et les instruments de soutien aux citoyens.

De nouveaux concepts et dispositifs ont été mis en œuvre permettant d’accroitre la capacité d’intervention des acteurs et d’élargir l’accès aux logements aux plus démunis à travers la création du Fogarim et du Fonds solidarité habitat(FSH).

De même, la naissance de grands groupes immobiliers tant publics (Holding d’aménagement Al Omrane) que privés, favorisé par le soutien de l’Etat sous formes d’avantages fiscaux et surtout urbanistiques, vont se mettre à produire à une cadence sans précédent au Maroc  et c’est la période du grand boom immobilier.

Cette période a été également caractérisée par la mise en œuvre de stratégies et programmes ambitieux et innovants, modifiants les conditions d’habitabilité des populations ainsi que leur cadre de vie avec un niveau de réalisation, tels les programmes « villes sans bidonvilles, villes nouvelles, villas économiques, logements à très faible cout, deuxième genèse du logement social… etc.».

En 2008, la crise immobilière internationale se déclenche. On assiste en effet, au retrait des grands groupes étrangers, les prix de l’immobilier de luxe vont connaître une chute progressive et substantielle.

Pour atténuer les effets de la crise et maintenir le même niveau d’activité dans le secteur, l’Etat procède à la défiscalisation totale des investissements dans le logement social, qui bénéficie par ailleurs d’avantages urbanistiques liés à la dérogation. On assiste alors à une nouvelle ruée des investisseurs dans le logement social. En trois ans, plus d’un million d’unités sont conventionnées et près de 100.000 unités sont mises en chantiers chaque année. Là aussi, les grands groupes immobiliers inondent le marché de produits concurrents. La conséquence, est qu’il y a près d’un million d’unités produites qui ne trouvent pas acquéreurs.

Aujourd’hui, le secteur de l’immobilier est en crise : que ce soit le social, le moyen standing ou le luxe, tous les segments connaissent des difficultés énormes de commercialisation. Les projets immobiliers d’envergure se font de plus en plus rares. Les mises en chantier se font au compte-goutte.

Plusieurs constats alarmants le prouvent, notamment le recul en 2013 des investissements directs étrangers en immobilier de 18% ; du nombre de transactions immobilières de 6% ; et des ventes du ciment de 6%. S’y ajoute l’affaiblissement de la demande qui se trouve de plus en plus confrontée à la tendance inflationniste de l’économie marocaine sous l’impulsion des réformes engagées par le gouvernement, en particulier, la refonte du système de compensation.

 Les mesures fiscales, controversées, relatives à la taxation des profits immobiliers pour limiter la spéculation dans le secteur immobilier introduites en 2013 font que l’incidence fiscale devient plus en plus conséquente sur le coût de l’investissement en immobilier, ce qui aura ainsi un impact négatif sur l’évolution du nombre de transactions immobilières sur le court et moyen termes.

Par ailleurs, la relance du secteur de l’immobilier est une question de politique économique par excellence. En toute logique, toute proposition et toute mesure de relance dans ce domaine, doit se fonder sur un diagnostic solide de la situation à traiter. L’analyse de l’état du secteur, de son évolution et des facteurs qui l’ont conduit là où il est aujourd’hui s’avère nécessaire. Aussi, c’est aux pouvoirs publics de concilier entre l’intérêt des groupes immobiliers et l’intérêt général.

L’adaptation de la réglementation administrative et juridique à l’évolution de la société et à la rapidité des mutations s’impose, dans le grand espoir de préparer un secteur réconciliant le droit à un toit décent de quoi redynamiser le secteur.

Compte tenu de l’état de santé du secteur de l’immobilier, il sera judicieux d’initier des mesures ou alternatives  permettant de relancer de nouveau ce secteur à travers des rencontres scientifiques entre experts, professionnels de l’immobilier, acteurs influents du secteur, grandes institutions immobilières, … 

Dans ce cadre, le Secrétariat Général du Conseil National de l’Habitat organise une conférence scientifique sur le thème « Relance du secteur de l’Immobilier » qui sera une occasion pour répondre aux questions suivantes :    

  • De quoi souffre réellement l’immobilier depuis le début de cette décennie?
  • Y-a-t-il-une crise de l’offre ou une crise de la demande ?
  • Quel est le segment stratégique sur lequel l’Etat doit agir ?
  • Faut-il soutenir les promoteurs ou les acquéreurs ?
  • Quelle politique faut-il alors mettre en œuvre pour sortir le secteur immobilier de la crise où il se trouve actuellement ?

Villes nouvelles-villes satellites 

Rapport introductif de la journée nationale « Villes nouvelles –villes et villes satellites » 

Habitat et aménagement en milieu rural

synthèses et recommandations