La population urbaine a connu une croissance de 13,5% en l’espace d’une décennie, passant d’une population urbaine de 18 millions en 2004 à 20.432.439 de personnes en 2014, avec un taux d’urbanisation de 60,3% contre 55,1% en 2004.
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Quant à l'évolution future de la population, par milieu de résidence, elle se caractérise par un accroissement beaucoup plus rapide dans l'urbain que dans le rural, en raison surtout de l’urbanisation accrue (création de nouveaux centres urbains, extension des périmètres urbains des villes,..) et de la migration du rural à l'urbain.
Ainsi, la population urbaine serait multipliée par 1,6, en passant de 20,4 millions à 32,1 millions de citadins entre 2014 et 2050. Les taux d’accroissement annuel sont en baisse, ils varient de 1,9% à 0,6%. Ainsi, les villes marocaines abriteraient, en 2050, 73,6% des habitants du pays au lieu de 60,3% en 2014.
Ce grand saut démographique va générer des impacts et répercussions socio-spatiales diverses, ce qui va faire augmenter l’acuité sur le défi urbain et notamment autour des villes.
Il est à noter que le secteur de l’immobilier, dans ses dynamiques conjoncturelles, interagit avec différents types d’activités qui relèvent principalement des domaines de l’industrie et des services, du système financier, de la logistique et de l’infrastructure, ce qui lui confère une forte capacité d’entraînement sur toutes ces activités.
Le secteur immobilier se trouve confronté à plusieurs défis à retombées nationales et internationales aussi bien économique, que climatique et énergétique impactant les stratégies de développement, notamment en matière d’accès au financement, d’efficacité énergétique des bâtiments, de développement durable et des Investissements Directs Étrangers à l’immobilier.
La problématique du secteur de l’immobilier réside dans le développement du marché de l’offre en correspondance avec les spécificités de la demande. Cette problématique s’articule autour d’une multitude de composantes principalement celle de lutter contre le développement de l’habitat insalubre sous toutes ses formes et celle de développer une offre préventive en adéquation avec la demande, tout en améliorant les mécanismes et les outils d’accompagnement pour l’accès au logement (propriété ou location).
Par ailleurs, l’analyse des indicateurs immobiliers a montré que l’année 2019 s’est caractérisée par la consommation de 13,628 MT de ciments dont une grande partie a été destinée à la production de plus de 158.530 unités d’habitation avec le lancement des chantiers de construction et d’équipement de 176.220 unités.
La dynamique immobilière s’est accompagnée de l’octroi de 10.167 prêts en 2019 dans le cadre du FOGARIM et 5.847 prêts dans le cadre du FOGALOGE pour un montant de 2,24 et 1,78 MMDH respectifs.
Le secteur des BTP a employé 1.152.375 personnes en 2019, avec la création de 24.000 postes d’emploi (6.000 postes créés en milieu urbain et 18.000 créés en milieu rural).
A fin 2019, 59 villes et centres ont été déclarés villes sans bidonvilles et 290.544 ménages bidonvillois ont vu s’améliorer leur conditions d’habitabilité.
Depuis sa création, le programme de logements sociaux à 250.000 DH a permis la production de 469.061.
Aussi, au vu des indicateurs du secteur, les chiffres confirment que la FBCF du secteur BTP a contribué à l’évolution du secteur, évolution à hauteur de 2,03% en 2018 par rapport à l’année qui la précédée. La contribution du secteur dans la FBCF totale est de l’ordre de 48,3% en 2018.
- Crédits à l'immobilier
- Crédits Damane Assakane
- Emploi dans le secteur des Bâtiments et Travaux Publics
- Mouvement de la construction 2010-2019
- Formation Brute du Capital Fixe
- Investissements directs étrangers à l’immobilier IDEI
- Valeur ajoutée du secteur BTP
- Consommation annuelle de ciment
- Dépenses fiscales en faveur du secteur de l’immobilier
- Crédits à l’immobilier
En l’espace de dix années, l’encours des crédits à l’immobilier a enregistré un accroissement important de 47%, entre 2010 et 2019. En 2019, l’Encours des Crédits à l’Immobilier représente plus de 30% de participation au total des Crédits bancaires avec 276,742 MMDH, en enregistrant une augmentation de 3,53% par rapport à 2018.
La progression de l’encours des crédits à l’immobilier est due, principalement, aux crédits acquéreurs à hauteurs de 78% en 2019 contre 77% en 2018. En effet, le montant des crédits additionnels octroyés aux acquéreurs a atteint 214,77 MMDH en 2019 contre 207,09 MMDH durant l’année 2018, soit une augmentation de 3,71%. Pour les crédits promoteurs, le montant des crédits a augmenté 2,71% entre 2018 et 2019. Au cours du premier trimestre 2020, les crédits immobiliers s’élevaient à 277,868 MMDH contre 269,345 MMDH un an auparavant (soit une augmentation de 3,2%).
- Contribution du secteur immobilier dans le concours à l'économie
Le taux de contribution du secteur immobilier dans le concours à l'économie représente 25,66% en 2019 contre 26,13% en 2018
- Taux appliqués par les banques aux Crédits à l'Immobilier
Durant le premier trimestre 2020, le taux débiteur appliqué par les banques aux crédits à l’immobilier s’est établi à 5,16%, soit une augmentation de 0,03 point par rapport à la même période de 2019 et un recul de 0,18 point par rapport au 4ème trimestre de 2019. Au cours du deuxième trimestre 2019, le taux débiteur appliqué par les banques aux crédits à l’immobilier s’est établi à 4,82% (*), soit une régression de 0,44 point par rapport à la même période de 2018 et un recul de 0,31 point par rapport au premier trimestre de 2019.
(*) : Il est à noter que les taux débiteurs sont descendus sous la barre de 5% pour la première fois.
- FOGARIM
Depuis la création du Fonds FOGARIM en 2004 et à fin mars 2020, le montant des prêts accordés s’est élevé à 28,22 MMDH octroyés à 179.459 bénéficiaires.
Au premier trimestre de 2020, le montant total des crédits octroyés a atteint environ 0,32 MMDH en faveur d’un total de 1954 bénéficiaires, enregistrant ainsi une baisse de 60% par rapport au premier trimestre de 2019 (0,80 MMDH) en faveur d’un total de 3044 bénéficiaires.
A fin 2019, le montant des prêts accordés s’est élevé à 27,90 MMDH octroyés à 177.505 bénéficiaires.
Durant l’année 2019, le nombre de bénéficiaires de la garantie a régressé de 10% par rapport à l’année 2018 et le montant total des crédits octroyés a atteint, environ 2,24MMDH pour un total de 10.167 bénéficiaires.
Depuis 2010, cette garantie a connu une relance grâce au lancement du programme des Logements Sociaux à 250.000DH.
Entre 2010 et 2019, le nombre de bénéficiaires des crédits FOGARIM a connu un accroissement de 16,8%.
- FOGALOGE
Depuis la création du Fonds FOGALOGE en 2009 et à fin mars 2020, le montant des prêts accordés s’est élevé à 14,31 MMDH octroyés à 51.190 bénéficiaires.
Au premier trimestre de 2020, le montant total des crédits octroyés a atteint environ 0,47 MMDH en faveur d’un total de 1589 bénéficiaires, enregistrant ainsi une hausse de 25% par rapport au premier trimestre de 2019 (0,37 MMDH) en faveur d’un total de 1442 bénéficiaires.
A fin 2019, le montant des prêts accordés s’est élevé à 13,84 MMDH octroyés à 48.601 bénéficiaires.
Durant l’année 2019, le nombre de bénéficiaires de la garantie a augmenté de 4% par rapport à l’année 2018 et le montant total des crédits octroyés a atteint, environ 1,78 MMDH pour un total de 5847 bénéficiaires.
Le montant des prêts attribués durant l’année 2019 s’est établi à environ 1,78 MMDH en faveur de 5.847 bénéficiaires, contre 5.642 bénéficiaires durant l’année 2018 pour un montant de 1,60 MMDH. Soit une augmentation de 11% en termes de montants et de 4% en termes d’effectif des bénéficiaires.
Entre 2009 et 2019, l’emploi dans le secteur BTP a maintenu une tendance annuelle positive oscillant entre 984.000 et plus de 1.152.000 de personnes employées.
En 2019, le secteur des BTP a employé 1.152.375 personnes. Avec un gain de 24.000 emplois par rapport à 2018. Une création localisée essentiellement en milieu rural avec 18.000 emplois créés et 6.000 postes créés en milieu urbain.
Entre le 1er trimestre de 2019 et la même période de 2020, le volume d’emploi dans le secteur des BTP a enregistré une perte de 1.000 postes d’emploi résultant d’une création de 25.000 postes en milieu rural et d’une perte de 26.000 en milieu urbain.
Le secteur BTP employant plus d’un million de personnes annuellement, occupe en 2019, la 2ème place avec la création de 24.000 emplois après les services qui ont créé 267.000 emplois. Ce secteur absorbe une grande partie de la main d’œuvre non qualifiée. Il participe à réduire le taux de chômage et à assurer une prise en charge de familles venant de l’exode rural. Néanmoins, le marché de la construction gagnerait à qualifier et former cette main d’œuvre pour : i) disposer d’une meilleure qualité de construction et davantage de sécurité ii) être à niveau par rapport aux exigences et à la modernisation des procédés et matériaux utilisés.D’une manière générale, le lancement des chantiers, tout type confondu (lots, logements et restructuration) montre, à partir de 2013, des signes de stabilité. Jusqu’en 2019 où les MEC ont rebondit de 17,7% par rapport à 2018.
Par contre la production suit un trend haussier à partir de 2016 après des oscillations entre hausse et baisse de 2010 à 2016.
Les 10 dernières années ont enregistré 3.427.847 unités mises en chantiers et 2.663.782 unités dont les travaux sont achevés.
D’autre part, il est à signaler qu’entre 2010 et 2012 les MEC dépassent la production. Mais à partir de 2013, les MEC et la production se rapprochent.
1. Unités mises en chantier 2010-2019
1.1 Evolution des unités mises en chantier par catégorie
Entre les années 2010 et 2011, les mises en chantiers (tous types confondus) ont connu une hausse de 26,6% contre une régression de 37% entre 2011 et 2014 pour enregistrer une certaine stabilité entre 2014 et 2018. L’année 2019 a connu l’augmentation des MEC de 17,7% par rapport à 2018.
1.2 Evolution des logements mis en chantier par typologie
Les dix dernières années ont enregistré le lancement des travaux de construction de 1.846.714 logements dont 35.401 logements à faible valeur immobilière 140.000DH, 371.577 logements à 250.000 DH, 866.349 logements auto-construit en maison marocaine, 220.603 logements de type moyen et haut standing et 10.576 villas.
Comme illustré dans le graphique ci-dessous, la répartition des logements mis en chantier en 2019, montre que l’auto-construction absorbe la moitié des chantiers dont les travaux ont été lancés, les opérations de logements sociaux à 250.000DH représentent presque le quart et les opérations de moyen et haut standing représentent 16% des chantiers lancés.
1.3 Evolution des unités à faible valeur immobilière 140.000 DH mises en chantier
Entre 2010 et 2016, le nombre de logements à faible valeur immobilière mis en chantier a emprunté une tendance baissière, pour décoller entre 2016 et 2017 et baisser en 2018, puis reprendre légèrement la hausse en 2019 de 22% par rapport à l’année précédente.
1.4 Evolution du nombre de logements sociaux à 250 000 DH mis en chantier
Après une chute remarquable du nombre de logements sociaux à 250.000 DHS mis en chantier entre 2012 et 2014, l’année 2015 a enregistré une augmentation de 13% de ces unités par rapport à 2014, pour reprendre son trend baissier entre 2015 et 2017. A partir de 2017, le rythme de lancement des travaux des unités sociales a progressé pour atteindre 36.300 logements en 2019 (soit une augmentation de 62% par rapport à l’année 2018).
1.5 Evolution du nombre d’appartements moyen et haut standing mis en chantier
Le nombre d’appartements moyens et haut standing mis en chantier, s’est élevé en 2018 à 29.642 unités, le plus grand chiffre enregistré en l’espace d’une dizaine d’années, pour régresser à 24.395 unités en 2019 enregistrant ainsi une réduction de 18% par rapport à 2018.
1.6 Evolution du nombre de villas mis en chantier
Le nombre de villas oscille entre augmentation et régression. Avec une diminution de 66% entre 2011 et 2012 et une augmentation remarquable de 257% entre 2016 et 2017. L’année 2018 a connu une réduction des mises en chantiers des villas de 15% par rapport à 2017, pour progresser à nouveau de 113% en 2019 par rapport à 2018.
1.7 Evolution des unités de restructuration mises en chantier
Après une orientation haussière des unités de restructuration mis en chantier entre 2014 et 2017, l’année 2018 a enregistré une légère baisse de 3% par rapport à 2017. L’année 2019 quant à elle a connu le plus grand nombre d’unités de restructuration mis en chantiers depuis plus de 14 ans.
1.8 Evolution du nombre de logements mis en chantier dans le cadre de l'auto-construction
Après un pic en 2012, le nombre de logements mis en chantier dans le cadre de l'auto-construction suit une orientation légèrement baissière. En 2019, il a diminué de 4% par rapport 2018.
2. Production d’unités d’habitation 2010-2019
2.1 Evolution des unités globales achevées par catégorie
Après une régression de 17% entre 2015 et 2016, la production totale, tout type confondu, a pris un trend haussier entre 2016 et 2019 en enregistrant une hausse de 39%. La production en 2019 a presque stagné par rapport à 2018 avec une légère hausse de 1%.
2.2 Evolution des logements produits par typologie
Les dix dernières années ont enregistré la production de 2.663.782 logements dont 41.131 logements à faible valeur immobilière 140.000DH, 414.462 logements à 250.000 DH, 552.709 logements auto-construit en maison marocaine, 143.104 appartements de type moyen et haut standing et 14.685 villas.
Comme illustré dans le graphique ci-dessous, la répartition des logements produits en 2019, montre que les opérations de logements sociaux à 250.000DH absorbe 43% de la production, suivi par l’auto-construction avec 37% et les opérations de moyen et haut standing avec 11%.
2.3 Evolution des unités à faible valeur immobilière 140.000 DH produites
A partir de 2010 la production des unités à faible valeur immobilière suit un trend baissier jusqu’en 2014. 2015 a connu l’augmentation de ce chiffre de 44% par rapport à 2014, pour retourner à la baisse jusqu’en 2018 qui a enregistré une augmentation de 56%. Et la chute reprend à nouveau en 2019 avec 57% par rapport à l’année précédente.
2.4 Evolution du nombre de logements sociaux à 250.000 DH produits
A partir du lancement du programme de logements sociaux à 250.000 DH en 2012 jusqu’en 2015, la production a suit un trend haussier, puis elle a chuté de 35% entre 2015 et 2016, pour reprendre à nouveau son évolution positive mais d’une manière lente. Elle a enregistré une augmentation de 12% en 2019 par rapport à 2016. Toutefois, il est à noter qu’au courant de la période 2012-2019, le nombre total de logements sociaux à 250.000 DH produits avoisine les 414.460. Chiffre qui dépasse les prévisions de production de 300.000 unités programmées.
2.5 Evolution du nombre d’appartements moyen et haut standing produits
Le nombre d’appartements moyen et haut standing achevés oscille entre 11.000 et 17.920. En 2019, ce chiffre a régressé de 15% par rapport à 2018, qui a connu une progression de la production de 60% par rapport à l'année 2017.
2.6 Evolution du nombre de villas produits
Pour les villas, leur production a connu une orientation baissière entre 2010 et 2016, puis elle a enregistré une augmentation considérable de 153% entre 2016 et 2017, pour reprendre sa baisse à nouveau entre 2017 et 2019.
2.7 Evolution des unités de restructuration produites
Après une chute de 43% entre 2012 et 2014, la production des unités de restructuration prend un trend haussier, enregistrant ainsi une augmentation de 142% entre 2015 et 2019 avec une légère hausse de 8% en 2019 par rapport à 2018.
2.8 Evolution de la production de maisons marocaines auto-construites
Au cours des dix dernières années, l’auto-construction de maisons marocaines a oscillé entre 45.470 et 63.820 logements produits, avec des évolutions tantôt positives tantôt négatives.
Entre 2018 et 2019, la production dans le cadre de l’auto-construction n’as pas connu de changement notoire.
En 2018, la participation du secteur Bâtiment et Travaux Publics (BTP) à la Formation Brute du Capital Fixe était de 48,3%.
En 2018, le secteur BTP a contribué avec un volume d'investissement de 152,181 MMDH, contre 149,155 MMDH en 2017, soit une augmentation de 2%.
Entre 2009 et 2018, la FBCF du secteur BTP a enregistré un accroissement avoisinant les 26%.
Le graphique, ci-contre, illustre les volumes d’investissement des activités du secteur Bâtiment et Travaux Publics et de la FBCF totale pour la période 2009-2018.
Durant l’année 2018, les IDEI ont atteint 7,33 MMDH (chiffre provisoire) contre 9,87 MMDH (chiffre révisé) en 2017, soit une baisse de l’ordre de 25,7%.
Depuis l’année 2015, les IDEI ont connu un trend baissier, passant de 11,23 à 7,33 MMDH en 2018, soit une diminution de 34,7%.
(*) : Chiffre révisé (**) : Chiffre provisoire
En 2018, la contribution de la valeur ajoutée du secteur BTP dans la valeur ajoutée totale était de 6,1%.
En 2018, la valeur ajoutée du secteur BTP a enregistré un léger recul de 0,02% par rapport à 2017, en passant de 59,695 MMDH à 59,686 MMDH.
Entre 2009 et 2018, la valeur ajoutée du secteur BTP a enregistré un accroissement de 30%.
Durant les dix dernières années, la consommation annuelle de ciment a oscillé entre 13.290 et 16.130 milliers de tonnes.
Après une augmentation de 11% entre 2010 et 2011, la consommation du ciment a presque stagné à partir de 2012.
Les 4 premiers mois de l’année 2020 ont enregistré la vente de 3.819 milliers de tonnes de ciment contre 4.822 milliers de tonnes un an auparavant soit une diminution de 20,8%.
Durant les quinze dernières années, l’évolution des dépenses fiscales en faveurs du secteur de l’immobilier a connu trois phases :
- La première phase de 2005 à 2009 caractérisée par la baisse des dépenses fiscales en faveur du secteur de l’immobilier de 20,31% à 14,22% ;
- La deuxième phase de 2009 à 2016 marquée par l’augmentation des dépenses fiscales en faveur du secteur de l’immobilier de 14,22% à 23,61% avec un léger recul entre 2014 et 2015 ;
- La troisième phase de 2016 à 2019 où les dépenses fiscales en immobilier ont rechuté de 23,61% à 15,86%.
En 2019, le secteur de l’immobilier a bénéficié de 15,86% des dépenses fiscales contre 18,93% un an auparavant. Le montant alloué au secteur s’est élevé à 4.407 MDH contre 5.406 MDH en 2018 enregistrant ainsi une baisse de 18,48%.
