La population urbaine a connu une croissance de 13,5% en l’espace d’une décennie, passant d’une population urbaine de 18 millions en 2004 à 20.432.439 personnes en 2014, avec un taux d’urbanisation de 60,3% contre 55,1% en 2004.
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Quant à l'évolution future de la population, par milieu de résidence, elle se caractérise par un accroissement beaucoup plus rapide dans l'urbain que dans le rural, en raison surtout de l’urbanisation accrue (création de nouveaux centres urbains, extension des périmètres urbains des villes,..) et de la migration du rural vers l'urbain.
Ainsi, la population urbaine serait multipliée par 1,6 en passant de 20,4 millions à 32,1 millions de citadins entre 2014 et 2050. Les taux d’accroissement annuels sont en baisse, ils varient de 1,9% à 0,6%. Ainsi, les villes marocaines abriteraient, en 2050, 73,6% des habitants du pays au lieu de 60,3% en 2014.
Ce grand saut démographique générera des impacts et répercussions socio-spatiales diverses, ce qui augmentera l’acuité sur le défi urbain et notamment autour des villes.
Il est à noter que le secteur de l’immobilier, dans ses dynamiques conjoncturelles, interagit avec différents types d’activités qui relèvent principalement des domaines de l’industrie et des services, du système financier, de la logistique et de l’infrastructure, ce qui lui confère une forte capacité d’entraînement sur toutes ces activités.
Le secteur immobilier se trouve ainsi confronté à plusieurs défis à retombées nationales et internationales aussi bien économique, que climatique et énergétique impactant les stratégies de développement, notamment en matière d’accès au financement, d’efficacité énergétique des bâtiments, de développement durable et des Investissements Directs Étrangers à l’immobilier.
Il est à rappeler que la problématique du secteur de l’immobilier réside dans le développement du marché de l’offre en correspondance avec les spécificités de la demande. Cette problématique s’articule autour d’une multitude de composantes principalement celle de lutter contre le développement de l’habitat insalubre sous toutes ses formes et celle de développer une offre préventive en adéquation avec la demande, tout en améliorant les mécanismes et les outils d’accompagnement pour l’accès au logement (propriété ou location).
Par ailleurs, l’analyse des indicateurs immobiliers a montré que l’année 2020, qui était une année spéciale caractérisée par la propagation de la pandémie covid 19 et la période du confinement, s’est caractérisée par le maintien de la dynamique immobilière et par les efforts de stabilisation de ses indicateurs et ce, malgré les restrictions de la mobilité et les difficultés économiques générées par cette pandémie: La consommation du ciment en 2020 a ainsi, atteint 12,26 MT dont une grande partie a été destinée à la production de 109.846 logements avec le lancement des chantiers de construction de 90.853 logements.
La dynamique immobilière s’est accompagnée de l’octroi de 9.226 prêts en 2020 dans le cadre du FOGARIM et 6.016 prêts dans le cadre du FOGALOGE pour un montant de 1,55 et 1,69 MMDH respectifs.
Le secteur des BTP a employé 1.138.536 personnes en 2020, avec la perte de 9.000 postes d’emploi (8.000 postes en milieu urbain et 1.000 en milieu rural).
A fin 2020, 301.914 ménages bidonvillois ont vu leur condition d’habitabilité s’améliorer.
Aussi et depuis sa création, le programme de logements sociaux à 250.000 DH a permis la production de 517.630 logements.
Au vu des indicateurs, les chiffres confirment que la FBCF du secteur BTP a contribué à l’évolution du secteur, évolution à hauteur de 1,37% en 2019 par rapport à l’année qui l’a précédé. La contribution du secteur dans la FBCF totale est de l’ordre de 48,5% en 2019.
La présente rubrique, consacrée à l’évolution des indicateurs, traite le suivi de l’évolution des principaux indicateurs du secteur au courant des dix dernières années.
- Crédits à l'immobilier
- Crédits Damane Assakane
- Emploi dans le secteur des Bâtiments et Travaux Publics
- Mouvement de la construction 2010-2019
- Formation Brute du Capital Fixe
- Investissements directs étrangers à l’immobilier IDEI
- Valeur ajoutée du secteur BTP
- Consommation annuelle de ciment
- Dépenses fiscales en faveur du secteur de l’immobilier
- Crédits à l’immobilier
En l’espace de dix années, l’encours des crédits à l’immobilier a enregistré un accroissement important de 36,8%, entre 2011 et 2020. En 2020, l’Encours des Crédits à l’Immobilier représente plus de 25,05% de participation au total des Crédits bancaires avec 283,698 MMDH, en enregistrant une augmentation de 2,51% par rapport à 2019.
La progression de l’encours des crédits à l’immobilier est due, principalement, aux crédits acquéreurs à hauteurs de 78,3% en 2020 contre 77,6% en 2019. En effet, le montant des crédits additionnels octroyés aux acquéreurs a atteint 222,27 MMDH en 2020 contre 214,77 MMDH durant l’année 2019, soit une augmentation de 3,5%. Pour les crédits promoteurs, le montant des crédits a baissé de 2,14% entre 2019 et 2020. Cet élan positif observé en 2020 a été provoqué, entre autres, par les effets des mesures de facilitation fiscales des droits d’enregistrement promulgués par la loi des finances rectificative de 2020 et la loi des finances de 2021.
- Contribution du secteur immobilier dans le concours à l'économie
Le taux de contribution du secteur immobilier dans le concours à l'économie représente 25,05% en 2020 contre 25,66% en 2019.
- Taux appliqués par les banques aux Crédits à l'Immobilier
Durant le quatrième trimestre 2020, le taux débiteur appliqué par les banques aux crédits à l’immobilier s’est établi à 4,91%, soit une régression de 43 points de base par rapport à la même période de 2019 et une augmentation de 12 points de base par rapport au 3ème trimestre de 2020. Le troisième trimestre 2020 a enregistré le taux débiteur le plus bas appliqué en 2020 par les banques aux crédits à l’immobilier, qui s’est établi à 4,79%, soit une régression de 43 points de base en glissement annuel et un repli de 45 points de base par rapport au deuxième trimestre de 2020.
- FOGARIM
Depuis la création de la garantie FOGARIM en 2004 et à fin 2020, le montant des prêts accordés s’est élevé à 29,45 MMDH octroyés à 186.731 bénéficiaires.
Durant l’année 2020, le nombre de bénéficiaires de la garantie a régressé de 9,3% par rapport à l’année 2019 et le montant total des crédits octroyés a atteint, environ 1,55 MMDH pour un total de 9.226 bénéficiaires.
- FOGALOGE
Depuis la création de la garantie FOGALOGE en 2009 et à fin 2020, le montant des prêts accordés s’est élevé à 15,55 MMDH octroyés à 54.617 bénéficiaires.
Durant l’année 2020, le nombre de bénéficiaires de la garantie a augmenté de 2,9% par rapport à l’année 2019 et le montant total des crédits octroyés a atteint, environ 1,69 MMDH pour un total de 6.016 bénéficiaires.
Entre 2011 et 2020, l’emploi dans le secteur BTP a maintenu une tendance annuelle positive oscillant entre 984.000 et plus de 1.152.000 de personnes employées.
En 2020, le secteur du BTP a employé 1.138.536 personnes. Avec une perte de 9.000 emplois par rapport à 2019. Une perte localisée essentiellement en milieu urbain avec 8.000 emplois et 1.000 postes perdu en milieu rural.
Le secteur des BTP absorbe une grande partie de la main d’œuvre non qualifiée. Il participe à réduire le taux de chômage et à assurer une prise en charge de familles venant de l’exode rural. Néanmoins, le marché de la construction gagnerait à qualifier et former cette main d’œuvre pour : i) disposer d’une meilleure qualité de construction et davantage de sécurité ii) être à niveau par rapport aux exigences et à la modernisation des procédés et matériaux utilisés.Après une réduction des mises en chantiers (MEC), tout type confondu (lots, logements et restructuration), de 34% entre 2011 et 2013, la période 2013-2018 a connu une certaine stabilité. L’année 2019, a montré des signes positifs avec l’enregistrement d’une progression des MEC de l’ordre de 17,7% par rapport à l’année 2018. L’année 2020 quant à elle a subit une chute des MEC de 34%.
Par contre la production a suivi un trend haussier entre 2016 et 2019 après des oscillations entre hausse et baisse de 2010 à 2016. L’année 2020, a enregistré une régression de 19% par rapport à 2019.
Les 10 dernières années ont enregistré 3.296.566 unités mises en chantiers et 2.695.857 unités dont les travaux sont achevés
.D’autre part, il est à signaler qu’entre 2010 et 2012, les MEC dépassent la production. Mais à partir de 2013, les MEC et la production se rapprochent.
1. Unités mises en chantier 2011-2020
1.1 Evolution des unités mises en chantier par catégorie
D’une manière générale, les MEC par catégories suivent le même trend, à l’exception des années 2012 et 2016 où le lancement de la construction de nouveaux logements a régressé alors que les MEC des unités de restructuration ont progressé.
1.2 Evolution des logements mis en chantier par typologie
Les dix dernières années ont enregistré le lancement des travaux de construction de 1.757.271 logements dont 27.337 logements à faible valeur immobilière 140.000DH, 395.275 logements à 250.000 DH, 818.860 logements auto-construit en maison marocaine, 221.879 logements de type moyen et haut standing et 10.492 villas, avec un reliquat de 105.815 logements d’autres typologies de logements.
Comme illustré dans le graphique ci-dessous, la répartition des logements mis en chantier en 2020, montre que l’auto-construction absorbe 44% des chantiers lancés, les opérations de logements sociaux à 250.000DH représentent plus du quart et les opérations de moyen et haut standing représentent 17% des chantiers lancés.
1.3 Evolution des unités à faible valeur immobilière 140.000 DH mises en chantier
Jusqu’en 2016, le nombre de logements à faible valeur immobilière mis en chantier a emprunté une tendance baissière, pour décoller entre 2016 et 2017 et rebaisser en 2018, puis reprendre légèrement la hausse en 2019 de 22% par rapport à l’année précédente. L’année 2020 a connu une forte chute de 40% en glissement annuel.
1.4 Evolution du nombre de logements sociaux à 250 000 DH mis en chantier
Après une chute remarquable du nombre de logements sociaux à 250.000 DHS mis en chantier entre 2011 et 2014, l’année 2015 a enregistré une augmentation de 13% de ces unités par rapport à 2014, pour reprendre son trend baissier entre 2015 et 2017. A partir de 2017, le rythme de lancement des travaux des unités sociales a progressé pour atteindre 36.300 logements en 2019 (soit une augmentation de 62% par rapport à l’année 2018). L’année 2020 a connu une régression de l’ordre de 34,7% en glissement annuel.
1.5 Evolution du nombre d’appartements moyen et haut standing mis en chantier
Le nombre d’appartements moyens et haut standing mis en chantier, s’est élevé en 2018 à 29.642 unités, le plus grand chiffre enregistré en l’espace d’une douzaine d’années, pour régresser à 24.395 unités en 2019 enregistrant ainsi une réduction de 18% par rapport à 2018. L’année 2020 a connu une régression de l’ordre de 37% en glissement annuel.
1.6 Evolution du nombre de villas mis en chantier
Le nombre de villas oscille entre progression et régression. Avec une chute de 66% entre 2011 et 2012 et une augmentation remarquable de 257% entre 2016 et 2017. L’année 2018 a connu une réduction des mises en chantiers des villas de 15% par rapport à 2017, pour progresser à nouveau de 113% en 2019 par rapport à 2018. L’année 2020 a connu une régression de l’ordre de 38% en glissement annuel.
1.7 Evolution des unités de restructuration mises en chantier
Après une orientation haussière des unités de restructuration mises en chantiers entre 2014 et 2017, l’année 2018 a enregistré une légère baisse de 3% par rapport à 2017. L’année 2019 quant à elle a connu le plus grand nombre d’unités de restructuration mises en chantiers depuis plus de 14 ans (soit 46% en glissement annuel), par contre l’année 2020 a enregistré une régression de l’ordre de 38% par rapport à 2019.
1.8 Evolution du nombre de logements mis en chantier dans le cadre de l'auto-construction
Après une légère augmentation de 9,6% en 2012 par rapport à 2011, le nombre de logements mis en chantier dans le cadre de l'auto-construction de maisons marocaines suit une orientation légèrement baissière, jusqu’en 2020, où il a chuté de 46,5% par rapport 2019.
2. Production d’unités d’habitation 2010-2019
2.1 Evolution des unités globales achevées par catégorie
Après une régression de 17% entre 2015 et 2016, la production totale, tout type confondu, a pris un trend haussier entre 2016 et 2019 en enregistrant une hausse de 39%. La production en 2019 a presque stagné par rapport à 2018 avec une légère hausse de 1%, par contre l’année 2020 a enregistré une régression de l’ordre de 19% par rapport à 2019.
La production totale est portée en grande partie par la production de logements, suivie par la restructuration.
2.2 Evolution des logements produits par typologie
Les dix dernières années ont enregistré la production de 1.308.766 logements dont 35.356 logements à faible valeur immobilière 140.000DH, 501.223 logements à 250.000 DH, 540.308 logements auto-construits en maisons marocaines, 140.134 appartements de type moyen et haut standing et 12.640 villas. Comme illustré dans le graphique ci-dessous, la répartition des logements produits en 2020, montre que les opérations de logements sociaux à 250.000DH absorbent presque la moitié de la production, suivi par l’auto-construction avec 33% et les opérations de moyen et haut standing avec 15%.
2.3 Evolution des unités à faible valeur immobilière 140.000 DH produites
A partir de 2010 la production des unités à faible valeur immobilière suit un trend baissier jusqu’en 2014. 2015 a connu l’augmentation de ce chiffre de 44% par rapport à 2014, pour retourner à la baisse jusqu’en 2018 qui a enregistré une augmentation de 56%. Et la chute reprend à nouveau en 2019 avec -57% par rapport à l’année précédente. L’année 2020 a connu une légère hausse de la production de l’ordre de 20% en glissement annuel.
2.4 Evolution du nombre de logements sociaux à 250.000 DH produits
A partir une chute de 40% de la production de logements sociaux à 250.000 DH en 2012, elle a suivi un trend haussier jusqu’en 2015, puis elle a chuté de 35% entre 2015 et 2016, pour reprendre à nouveau son évolution positive mais d’une manière lente. Elle a enregistré une augmentation de 12% en 2019 par rapport à 2016. En 2020, cette production a subi une diminution de l’ordre de 15,6%. Toutefois, il est à noter qu’au courant de la période 2011-2020, le nombre total de logements sociaux à 250.000 DH produit avoisine les 501.223 unités.
2.5 Evolution du nombre d’appartements moyen et haut standing produits
Le nombre d’appartements moyen et haut standing achevés annuellement oscille entre 11.000 et 17.688. En 2018, ce chiffre a progressé de 60% par rapport à 2017, puis il a régressé en glissement annuel de 15% en 2019 et une légère baisse de 0,6% en 2020.
2.6 Evolution du nombre de villas produits
Pour les villas, leur production a connu une orientation baissière entre 2011 et 2016, puis elle a enregistré une augmentation considérable de 153% entre 2016 et 2017, pour reprendre son trend baissier à nouveau à partir de l’année 2017. L’année 2020 a enregistré une régression de la production des villas de l’ordre de 23,7% par rapport à l’année précédente.
2.7 Evolution des unités de restructuration produites
Après une chute de 43% entre 2012 et 2014, la production des unités de restructuration prend un trend haussier, enregistrant ainsi une augmentation de 142% entre 2015 et 2019, puis elle a chuté de 18,8% en 2020 par rapport à 2019.
2.8 Evolution de la production de maisons marocaines auto-construites
Au cours des dix dernières années, l’auto-construction de maisons marocaines a oscillé entre 33.071 et 63.822 logements produits, avec des évolutions tantôt positives tantôt négatives. Entre 2019 et 2020, la production dans le cadre de l’auto-construction a subi une chute remarquable de 35,6%.
En 2019, la participation du secteur Bâtiment et Travaux Publics (BTP) à la Formation Brute du Capital Fixe était de 48,5%.
En 2019, le secteur BTP a contribué avec un volume d'investissement de 154,43MMDH, contre 152,34 MMDH en 2018, soit une augmentation de 1,37%.
Entre 2010 et 2019, la FBCF du secteur BTP a enregistré un accroissement avoisinant les 19,54%.
Le graphique, ci-contre, illustre les volumes d’investissement des activités du secteur Bâtiment et Travaux Publics et de la FBCF totale pour la période 2010-2019.
Durant l’année 2019, les recettes des Investissements Directs Etrangers à l’Immobilier –IDEI- ont atteint 7,19 MMDH (chiffre provisoire) contre 7,15 MMDH (chiffre révisé) en 2018, soit une progression de l’ordre de 0,51%.
Depuis l’année 2016, les IDEI suivent un trend baissier, passant de 11,21 MMDH à 7,19 MMDH en 2019, soit une chute de l’ordre de 36%.
(*) : Chiffre révisé (**) : Chiffre provisoire
En 2019, la contribution de la valeur ajoutée du secteur BTP dans la valeur ajoutée totale s’élevait à 6,1%. Elle a enregistré une progression de 3,22% par rapport à 2018, en passant de 59,686 MMDH à 61,607 MMDH.
En l’espace de dix années, la valeur ajoutée du secteur BTP a enregistré un accroissement de 30,8%.
En 2020, 12,26 millions de tonnes de ciment ont été écoulés contre 13,63 millions de tonnes en 2019, soit un recul de 10%.
L’année 2020 a enregistré la plus faible consommation du ciment depuis l’année 2007 en termes de volume des ventes de ciment (12,26 MT).
En termes de variation en glissement annuel, comme illustré dans le graphe ci-dessous, l’année 2020 a connu la plus forte baisse des ventes du ciment depuis 2002 (-10%).
De la même façon, la consommation du ciment par habitant est passée de 416kg en 2014 à 341 en 2020, enregistrant ainsi un recul de 18%.
Cette contreperformance est causée principalement par la propagation de la pandémie covid 19 et les effets induits de la période du confinement qu’a connu le monde entier en 2020.
Durant les seize dernières années, l’évolution des dépenses fiscales en faveur du secteur de l’immobilier a connu quatre phases :
- 1. La première phase de 2005 à 2009 caractérisée par la baisse des dépenses fiscales en faveur du secteur de l’immobilier de 20,31% à 14,22% ;
- 2. La deuxième phase de 2009 à 2016 marquée par l’augmentation des dépenses fiscales en faveur du secteur de l’immobilier de 14,22% à 23,61% avec un léger recul entre 2014 et 2015 ;
- 3. La troisième phase de 2016 à 2019 où les dépenses fiscales en immobilier ont rechuté de 23,61% à 16,31% ;
- 4. La quatrième phase en 2020 où les dépenses fiscales en faveur du secteur de l’immobilier ont enregistré une augmentation de 25,7% par rapport à 2019.
Le secteur immobilier bénéficie de 20,16% des dépenses fiscales évaluées au titre de l’année 2020 pour un montant de 5.830 millions de Dirhams, contre 16,31% un an auparavant pour un montant alloué au secteur de l’ordre de 4.637 millions de Dirhams.
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