1- مشروع قانون رقم 36.17 يتعلق بمهنة الوكيل العقاري
تقديم عام
تكتسي مهنة الوكيل العقاري أهمية كبيرة، نظرا لارتباطها بمجال مهم هو مجال التداولات العقارية بصفة عامة، إلا أنه في غياب قانون خاص ينظم المهنة فإن مزاولتها تبقى مفتوحة لكل الأشخاص وإن لم يتوفروا على أدنى شهادة أو تكوين معين، ومطبوعة جزئيا بنوع من الفوضى وغياب التنظيم، وهذا ما يشكل تهديدا لمصالح المتعاملين، ولاستقرار معاملاتهم. ولهذا أعدت وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة مشروع قانون يتعلق بتنظيم مهنة الوكيل العقاري، يكون الغرض منه سد الفراغ القانوني في هذا المجال، وتعزيز التأطير القانوني للقطاع، ووضع اللبنة الأولى في تنظيم هذه المهنة، وكذا تحديد الخدمات التي تدخل في مهام الوساطة العقارية، ثم حصر شروط الولوج إلى ممارسة مهام وكيل عقاري، مع التمييز بين الشروط المطلوبة في الشخص الذاتي وفي الشخص الاعتباري، دون إغفال الشروط المتعلقة بمزاولة الأجانب للمهنة بالمغرب. هذا إلى جانب وضع ضمانات لمزاولة هذه المهنة بالنسبة للمهنيين الراغبين في مزاولة مهام إدارة الأصول التجارية، أو إدارة الممتلكات والتسيير العقاري، وتسيير اتحاد الملاك الخاص بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية.
2 – مشروع مرسوم رقم 2.17.318 يتعلق بشروط وكيفيات تقديم ضمانة إنهاء الأشغال وضمانة استرجاع الأقساط المؤداة عند عدم تنفيذ عقد بيع العقار في طور الإنجاز
تقديم عام
يندرج مشروع هذا المرسوم المتعلق بضمانات إنهاء الأشغال أو ضمانات استرجاع الأقساط في إطار تطبيق الفصل 618.9 من القانون رقم 00-44 بشأن بيع العقارات في طور الإنجاز، الذي يعتبر بمثابة تقنية جديدة لدعم إنجاز العقارات على مراحل والأداء على أقساط، وهو ما يشجع على الاستثمارات العقارية ويسهل عملية تملك مساكن للمواطنين.
وتتلخص مقتضيات مشروع هذا المرسوم المتكون من تسع (9) مواد موزعة على ثلاثة أبواب في ما يلي:
- تحديد المفاهيم الأساسية المتعلقة بالضمانات المنصوص عليها في هذا المشروع، من خلال تدقيق المقصود بكل من ضمانة استرجاع الأقساط، وضمانة إنهاء الأشغال، وإبراز كيفيات تكوين هذه الضمانات، مع التمييز بين تاريخ إبرام العقود الخاصة بها، وبداية إنتاج آثارها، ومدة سريانها، وذلك بتقديم نسخة من سند ضمانة استرجاع الأقساط أو ضمانة إنهاء الأشغال ووجوب الإشارة إلى مراجعها في بيانات عقد البيع الابتدائي وذلك بعد التوقيع عليه، والتأكيد على استمرار هذه الضمانة إلى غاية التحلل من الالتزام بها؛
- التنصيص على إمكانية الاتفاق بين البائع والضامن، بموجب عقد الضمان، على إحلال إحدى الضمانتين المنصوص عليها في القانون محل الأخرى، مع ضرورة الإشارة إلى ذلك في عقد البيع الابتدائي؛
- التنصيص على أن يتم وباتفاق الطرفين بموجب بنود عقد الضمان، تحديد شروط وكيفيات وحالات تقديم ضمانة استرجاع الأقساط وضمانة إنهاء الأشغال، وذلك في حالة عدم تنفيذ العقد، على أن يتم إخبار محرر العقد بهذا التفعيل؛
- التأكيد على أن يتم في بعض الحالات باتفاق بين البائع والضامن وبموجب عقد الضمان، تحديد الطرف الثالث الذي يدفع له الضامن المبالغ اللازمة لتنفيذ الأشغال عند تفعيل ضمانة إنهاء الأشغال وشروط ذلك؛
- التنصيص على أن تقوم مؤسسة الائتمان أو الهيئة التي قدمت ضمانة إنهاء الأشغال، بعد إخطارها كتابة من أحد أطراف العقد، بوضع تقييم مالي للوضع وجدول تمويلي مرتقب لإنهاء الأشغال قبل تفعيل الضمانة المذكورة، مع مراعاة المبالغ المفرج عنها من قبل الضامن والأقساط المقدمة من طرف المشترين والمبالغ المستثمرة من طرف البائع؛
- التنصيص على إمكانية التحلل جزئيا من ضمانة إنهاء الأشغال تبعا لتقدم مراحل الأشغال ومراحل البيع، وفق الشروط المنصوص عليها في عقد البيع الابتدائي بين البائع والضامن.
3 – مشروع قانون رقم 29.18 يتعلق بتنظيم عمليات البناء
تقديم عام
يعرف قطاع البناء نموا مضطردا استجابة للحاجيات الناجمة عن النمو الديموغرافي من جهة وعن حركة التمدن السريع من جهة أخرى، مما يجعل منه قطاعا حيويا يستقطب الرساميل ويخلق فرص الشغل ويسهم بحظ وافر في تنمية الثروة الوطنية.
غير أن التحدي الأبرز بالنسبة لهذا القطاع يكمن في نقص التأطير القانوني والتنظيمي، المتعلق بضمان سلامة البنيان، ومتانته وقدرته على تحمل الوظائف التي يطلب منه الاطلاع بها، والمدة الزمنية التي يفترض أن يستغرقها لانتهاء صلاحياته، إضافة إلى متطلبات الصيانة والإصلاح أو الهدم عند الاقتضاء.
ولتجاوز هذه الاختلالات بات من الضروري إخضاع عملية البناء إلى تقنين متكامل يؤطر بكيفية شاملة، مجموع مسلسل البناء بدءاً بجودة المواد المستعملة، ومروراً بالتعريف بكافة المتدخلين ومهامهم، وانتهاء بأساليب وتقنيات الإنجاز وشروط تدبير الأوراش، وذلك بهدف صيانة الحقوق، وتحديد المسؤوليات، وتوفير الضمانات.
اعتمد مشروع هذا القانون، أسلوب التدرج والارتقاء المرحلي، حيث اقتصر في مرحلة أولى على ما يتعلق بمتانة البناء وقدرته على الاضطلاع بالوظائف التي أنشئ من أجلها مع فرض إلزامية الصيانة والإصلاح، كما جعل من أولويات اهتمامه البنايات العمومية أو المعدة لاستقبال العموم، والبنايات المعدة للبيع والبنايات المعدة لممارسة الأنشطة الصناعية أو الإنتاجية على وجه العموم، و كذا بعض أنواع البنايات الأخرى. على أن يتبع ذلك تشريعات وتقنينات تستكمل تغطية كافة أنواع البناء وكذا مختلف الحصص التقنية المتعلقة به.
ونظرا لضرورة مراعاة الظروف الراهنة لمختلف الممارسات المتعلقة بعمليات البناء، فقد اعتمد هذا القانون تدابير انتقالية تمكن مختلف الفاعلين من التأقلم التدريجي مع المقتضيات الجديدة، كما تمكن الإدارات المعنية من اتخاذ إجراءات مرحلية ترمي إلى التنزيل الأمثل لمقتضيات هذا القانون أخذاً بعين الاعتبار مختلف الظروف والملابسات والخصوصيات.
4 – مشروع قانون يتعلق بالتعاونيات السكنية
تقديم عام
في ظل المتغيرات البنيوية والمؤسساتية التي تشهدها بلادنا، واعتبارا للمشاريع الطموحة التي أعطت الحكومة انطلاقتها استجابة للتوجيهات الملكية السامية في جميع القطاعات الوزارية بصفة عامة، وفي قطاع السكنى على وجه الخصوص، تبدو الحاجة ملحة إلى تدارك القصور التشريعي المسجل في المجال التعاوني وذلك من خلال سن نص تشريعي خاص بالتعاونيات السكنية، يعنى أساسا بالتنصيص على مقتضيات تميز هذا الصنف من التعاونيات عن غيرها وبتحديد مسطرة جديدة لإحداث التعاونيات في قطاع السكن، تكون فيه الجهة الوصية على القطاع قطب الرحى بدل إسناد هذا الأمر إلى مكتب تنمية التعاون الذي يظل في مشروع هذا القانون شريكا فعليا ومتتبعا عمليا لشؤون التعاونيات السكنية.
يقترح هذا المشروع الذي تم إعداده وفق منهجية تشاركية وبتنسيق مع مختلف الجهات ذات العلاقة بالحقل التعاوني وممثلي بعض اتحادات التعاونيات السكنية، مجموعة من التدابير الجديدة، نذكر منها على الخصوص :
- جعل السلطة الوصية على القطاع (وزارة السكنى والتعمير وسياسة المدينة)، الجهة المخول لها مهمة تدبير مجال التعاونيات السكنية ومنح التراخيص بشأنها، وذلك بهدف تسهيل مهمة التتبع والدعم والمراقبة والمواكبة، مع جعل مكتب تنمية التعاون والجهات الوزارية المعنية في موقع الشريك، ترخيصا وتتبعا ودعما ومراقبة ؛
- تشجيع تأسيس التعاونيات السكنية من خلال تبسيط مسطرة التأسيس وتسليم الرخص في إطار لجنة استشارية تضم القطاعات المعنية ومنها الداخلية والمالية ومكتب تنمية التعاون ؛
- تقليص الحد الأدنى للأعضاء الذي تتأسس بموجبه التعاونية السكنية.
- ضمان الاستقرار القانوني لعمل التعاونيات السكنية، وذلك بإلزامها بضرورة اقتناء عقارات محفظة أو في طور التحفيظ بعد انتهاء أجل التعرض ؛
- وجوب التأكد من الخصائص التعميرية للعقار المراد اقتناؤه من طرف التعاونية، ومن كونه يقع في منطقة مخصصة للبناء حسب وثائق التعمير الجاري بها العمل، وذلك تفاديا للصعوبات العملية التي قد تعترض التعاونيات السكنية من جراء ذلك.
5- مسودة مشروع قانون يتعلق بتنظيم مهنة المنعش العقاري
تقديم عام
تلعب مهنة المنعش العقاري دورا حيويا في الاقتصاد الوطني، نظير مساهمته في الملحوظة في تقليص العجز السكني وتنزيل البرامج المتعاقد بشأنها وكذا خلق مناصب للشغل والتي تقدر في قطاع البناء بمليون منصب شغل في السنة، وارتباطا بهذه الأهمية الاقتصادية والاجتماعية أصبح من الضروري تنظيم هذه المهنة حتى تسهم هذه المهنة في مواكبة التحولات الاقتصادية والاجتماعية وتطوير هذا القطاع حتى يكون في مستوى الأهداف التي يسعى إلى تحقيقها بما يضمن تعزيز تنافسية القطاع. بالإضافة إلى السعي إلى مواكبة التوجهات الاستراتيجية الحالية القائمة على تقنين المهن الفاعلة ذات الأهمية الاقتصادية، حتى يتم تشجيع المقاولة الوطنية وتحسين مناخ الأعمال وتوفير بيئة مشجعة للمبادرات الحرة وجاذبة للاستثمار.
كما تكتسي هذه المهنة أهمية بالغة لارتباطها بتوجهات واستراتيجية الدولة في هذا المجال القائمة على تهيئة مجالات حضرية تتميز بجودة البناء الضامنة للاستقرار والمتانة والاستدامة، بما يتيح ولوج المواطن إلى سكن لائق يتميز بمواصفات الجودة والسلامة، وهو ما يبرز إسهام هذا القطاع في تمتيع المواطنين بحقهم في السكن والعيش في ظروف جيدة.
6- مشروع مرسوم رقم 2.23.700 بتحديد القواعد المحاسبية الخاصة باتحاد الملاك المشتركين تطبيقا للقانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية
تقديم عام
في إطار التسيير المحاسباتي لاتحاد الملاك المشتركين وتطبيقا للمادة 24 من القانون 18.00 بشأن الملكية المشتركة بصيغتها المعدلة والنهائية، فقد تم وضع مشروع المرسوم لتحديد قواعد المحاسبة المطبقة على اتحاد الملاك المشتركين. وذلك بغاية:
- ضمان التسيير الجيد لحسابات الملكية المشتركة؛
- تعزيز الشفافية في التسيير الإداري والمالي للمباني الخاضعة لهذا النوع من الملكية؛
- تشجيع الولوج إلى السكن الجماعي والمشترك.
7- مسودة مشروع قانون يتعلق بالجمعيات السكنية
تقديم عام
يندرج مشروع هذا القانون في سياق استمرار معاناة قطاع الإسكان من جهة من ظاهرة النصب والاحتيال التي يلجأ إليها بعض الأشخاص باسم الجمعيات والوداديات السكنية وما يخلفه ذلك من معاناة وأضرار جسيمة للأعضاء المنخرطين وإضعاف ثقة المواطن في هذا النوع من المعاملات لتملك السكن، ومن جهة أخرى من بروز صعوبات على مستوى تتبع هذا النوع من المشاريع السكنية سواء على المستوى التقني أو المالي أو المحاسباتي.